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Wohnflächenberechnung

 

Wohnflächenberechnung

Veranstaltungsort:
R V Versicherung AG, Wiesbaden
Reguliererbörse, 17.08.2010

Referent:
Dipl. Ing. Ralf Gaumann

Der Begriff der Wohnfläche

Allgemeine Definition:

Die Wohnfläche bezeichnet die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung (einem Wohnhaus) gehören. Zur Wohnfläche gehört nicht die Grundfläche sogenannter Zubehörräume wie Keller oder Dachräume, von Räumen, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügen, sowie von Geschäfts- und Wirtschaftsräumen.

1. Berechnung der WF nach öffentlichem Recht (Verwaltungsrecht/Bauordnungsrecht):

1.1 II. Berechnungsverordnung (§§ 42-44)

  • galt seit der Einführung 1957 rechtlich zunächst nur für preisgebundenen Wohnraum. Nach der Aufhebung der DIN 283 im Jahr 1983 auch für die Berechnung der Wohnfläche im freifinanzierten Wohnungsbau angewendet.
  • §§ 42 aktuelle Fassung:
    „Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach dieser Verordnung berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. Soweit in den in Satz 1 genannten Fällen nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften der Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) anzuwenden.“

1.2 Wohnflächenverordnung (WoFlV)

  • seit dem 1. Januar 2004 gilt ersatzweise für die II. Berechnungsverordnung die Wohnflächenverordnung (WoFlV)

2. Berechnung der Wohnfläche nach DIN (zivilrechtlich):

2.1 DIN 283

  • DIN 283: Teil 2 der DIN 283 wurde im Jahr 1983 ersatzlos zurückgezogen. Teil 1 wurde 1989 zurückgezogen, wird jedoch mangels Neuregelung weiter angewendet und gilt als „anerkannte Regel der Technik“.

2.2 DIN 277

  • DIN 277 kennt den Begriff der Wohnfläche nicht, sondern ermittelt u. a. die Nettogrundfläche (NGF). Die Norm gilt für die Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten zur Feststellung von Baukosten.

3. Berechnung der Wohnfläche nach der Berechnungsgrundlage der R V Privatpolice:

  • gilt der Ermittlung der Wohnfläche für den vereinbarten Versicherungsschutz. Bei korrekt angegebener Wohnfläche gilt Entschädigung ohne Begrenzung durch eine Versicherungssumme (genereller Unterversicherungsverzicht).

Berechnung nach II. Berechnungsverordnung, §§ 42-44 (ungültig seit 2003)

1. Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen:

Eine Wohnung ist die Summe der Räume, welche die Führung eines Haushaltes ermöglichen, darunter stets eine Küche. Zu einer Wohnung gehören außerdem Wasserversorgung, Ausguss, Toilette und ein Waschraum mit Bad, Dusche.

Einschließlich

  • Wintergärten, Schwimmbäder, sonstige allseitig geschlossene Räume
  • Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen

Ausschließlich

  • Kellerräume, Abstellräume, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume
  • Heizungsräume
  • Garagen
  • Geschäftsräume
  • Wirtschaftsräume (Futterküchen, Vorratsräume, Backstuben, …)

2. Ermittlung der Grundflächen:

Die Grundfläche kann wahlweise aus den Rohbau- oder Fertigmaßen ermittelt werden. Bei der Berechnung nach Rohbaumaßnahmen ist ein Abzug von 3% vorzunehmen.

Nicht berücksichtigt werden z. B.:

  • Schornsteine, Vormauerungen, Pfeiler raumhoch und Fläche > 0,1 m²
  • Treppen mit mehr als 3 Steigungen

3. Anrechnung der Grundflächen:

Die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer Raumhöhe von mind. 2,0 m werden voll berechnet. Auch Raumteile unter Treppen sofern Höhe > 2,0 m. Die Grundfläche von Räumen oder Raumteilen von 1,0 bis 2,0 m werden zur Hälfte berechnet. Nicht jedoch entsprechender Raum unter Treppen. Wintergärten, Schwimmbäder, sonstige allseitig geschlossene Räume zur Hälfte. Balkone, Loggien, Dachgärten, oder gedeckte Freisitze können nach Wahl des Bauherrn bis zur Hälfte berechnet werden. Die Grundfläche von Räumen oder Raumteilen mit einer Raumhöhe kleiner 1,0 m werden nicht berechnet.

Berechnung nach Wohnflächenverordnung – WoFlV (gültig seit 2004)

1. Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen:

Wohnfläche ist die Grundfläche der Räume, die zur alleinigen oder gemeinschaftlichen Nutzung der Bewohner einer Wohnung / eines Wohnheims bestimmt sind.

Einschließlich

  • Wintergärten, Schwimmbäder, sonstige allseitig geschlossene Räume
  • Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen

Ausschließlich

  • Kellerräume, Abstellräume, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume
  • Heizungsräume
  • Garagen
  • Geschäftsräume
  • Wirtschaftsräume (Futterküchen, Vorratsräume, Backstuben, …)

2. Ermittlung der Grundflächen:

Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln. Ein Abzug von 3% bei Berechnung nach Rohbaumaßen ist nicht vorgesehen. Nicht berücksichtigt werden z. B.:

  • Schornsteine, Vormauerungen, Pfeiler mit Höhe > 1,50 m und Fläche > 0,1 m²
  • Treppen mit mehr als 3 Steigungen

3. Anrechnung der Grundflächen:

Die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer Raumhöhe von mind. 2,0 m werden voll berechnet. Auch Raumteile unter Treppen sofern Höhe > 2,0 m und beheizte Wintergärten. Die Grundfläche von Räumen oder Raumteilen von 1,0 bis 2,0 m werden zur Hälfte berechnet, auch entsprechende Raumteile unter Treppen. Nicht beheizte Wintergärten, Schwimmbäder, sonstige allseitig geschlossene Räume zur Hälfte. Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassen zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Die Unterscheidung „gedeckter Freisitz“ existiert nicht mehr. Die Grundfläche von Räumen oder Raumteilen mit einer Raumhöhe kleiner 1,0 m werden nicht berechnet.

Berechnung nach DIN 283 (ungültig seit 1989)

1. Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen:

Die DIN 283 unterscheidet zwischen Wohnfläche und Nutzfläche. Wohnfläche ist die anrechenbare Grundfläche der Räume von Wohnungen. Nutzfläche ist die mit einer Wohnung im Zusammenhang stehende nutzbare Fläche von Wirtschaftsräumen und gewerblichen Räumen.

2. Ermittlung der Grundflächen:

Die Grundflächen sind aus den Fertigmaßen der einzelnen Räume zu ermitteln, und zwar getrennt nach

  • Wohn-, Schlafräumen
  • Küchen
  • Nebenräumen

Werden die Maße aus einer Bauzeichnung übernommen, so können für verputzte Wände 3% abgezogen werden. Nicht berücksichtigt werden z. B.:

  • Schornsteine, Vormauerungen, Pfeiler sofern raumhoch und Fläche > 0,1 m²
  • Treppen mit mehr als 3 Steigungen

Nutzflächen sind gesondert zu berechnen.

3. Anrechnung der Grundflächen:

Die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer Raumhöhe von mind. 2,0 m werden voll berechnet. Die Grundfläche von Räumen oder Raumteilen von 1,0 bis 2,0 m werden zur Hälfte berechnet. Balkone, Loggien, gedeckte Freisitze werden zu einem Viertel berechnet. Die Grundfläche von Räumen oder Raumteilen mit einer Raumhöhe kleiner 1,0 m werden nicht berechnet. Nicht gedeckte Terrassen und Freisitze werden nicht berechnet.

Berechnung nach DIN 277

1. Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen:

Die DIN 277 kennt den Begriff der Wohnfläche nicht sondern ermittelt u. a. eine sogenannte Nettogrundfläche, welche unterscheidet zwischen Bruttogrundfläche, Nettogrundfläche und Konstruktionsfläche. Die Nettogrundfläche kommt hierbei dem Begriff der „Wohnfläche“ am Nächsten. Die Nettogrundfläche ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks.

2. Ermittlung der Grundflächen:

Die Nettogrundfläche ergibt sich im Einzelnen aus den lichten Maßen zwischen den Bauteilen in Höhe der Bodenoberkanten. Die Nettogrundfläche untergliedert sich in Nutzfläche, technische Funktionsfläche und Verkehrsfläche. Die Gliederung erfolgt über Einstufung der Räume in Nutzungsgruppen:

Nutzfläche: Wohnen und Aufenthalt; Büroarbeit

Technische Funktionsfläche: Heizungsraum; Aufzugsraum; Lüftungszentrale

Verkehrsfläche: Flure, Hallen; Treppen

3. Anrechnung der Grundflächen:

Grundflächen der Treppen und Rampen sind als vertikale Projektion zu ermitteln.

Die Flächenermittlung erfolgt getrennt nach

a) überdeckt und in voller Höhe umschlossen

b) überdeckt aber nicht in voller Höhe umschlossen

c) nicht überdeckt.

Berechnung nach R V Privatpolice

1. Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen:

Die Tarifierung nach „R V PriPo“ (Flächenmodell) ist nur gültig unter der Voraussetzung normaler Risikoverhältnisse für Gebäude, die mindestens zur Hälfte Wohnzwecken dienen. Die Tarifierung nach Wohnfläche ist nur für Gebäude bis zu 2 Vollgeschossen (außer Dach und Kellergeschoss) möglich. Die Wohnfläche ist die Gesamtgrundfläche aller Räume des versicherten Gebäudes

Einschließlich

  • Hobbyräumen, Dielen, Wintergärten sowie untergeordneter gewerblicher Flächen
  • Keller (Untergeschosse)
  • Abstellräume

Ausschließlich

  • Treppen
  • Speicherräume
  • Abstell- und Hauswirtschaftsräume
  • Balkone, Loggien und Terrassen

2. Ermittlung der Grundflächen:

Berechnungsregeln sind in der PriPo nicht vorgegeben. Eine Definition für die Ermittlung der Grundflächen gibt es nicht. Eine Berechnung nach den lichten Maßen der Räume erscheint schlüssig. Eine Definition für Abzüge von Kaminen, Vormauerungen etc. ist nicht definiert.

3. Anrechnung der Grundflächen:

Alle Grundflächen werden voll berechnet. Abzüge unter Dachschrägen werden nicht vorgenommen. Alle Räume eines Kellergeschosses werden unabhängig von Nutzung und Ausbau immer zur Hälfte (seit 2008 zu 30%) berechnet (gilt auch für Hanglage).

!!Alternativ kann die Wohnfläche des Bauantrags zugrunde gelegt werden (WoFlV)!! (Allerdings sind auch in diesem Fall zusätzlich alle Räume eines Kellergeschosses unabhängig der Nutzung anteilig zu berücksichtigen).

Unterschiede zwischen PriPo und WoFlV (Berechnung nach Bauantrag)

WoFlV PriPo
Wohnflächen unter Dachschrägen werden nur anteilig berechnet Wohnflächen unter Dachschrägen werden voll berechnet
Kellerräume, Heizräume, Waschküchen, Wirtschaftsräume werden nicht berechnet Räume in Kellergeschossen werden unabhängig von der Nutzung anteilig berechnet
Räume unter Treppen werden berechnet Treppen werden nicht berechnet
Loggien, Terrassen, Balkone, Dachgärten werden bis zur Hälfte berechnet Loggien, Terrassen, Balkone, Dachgärten werden nicht berechnet
Wintergärten (unbeheizt) werden zur Hälfte berechnet Wintergärten werden immer voll berechnet

Die häufigsten Fragen und Fehler:

  • Dachschrägen bleiben bei der Berechnung nach PriPo unberücksichtigt. Gemessen wird immer nach den lichten Abmessungen (entsprechend DIN 277).
  • Treppenräume, Treppenhäuser sind zu berücksichtigen, abgezogen werden nur Treppen. Was ist mit Wohnraum unter Treppen??
  • Abstell- und Hauswirtschaftsräume werden nicht berechnet.
  • Räume in Kellergeschossen werden unabhängig von Nutzung und Ausbau immer anteilig berechnet, also auch Einliegerwohnungen im Untergeschoss!
  • Was ist mit angegliederten Ökonomieteilen (ehem. landwirtschaftliche Wohn- und Nutzgebäude)? Anteil Wohnraum > 50%
  • Wie werden Gewölbekeller in der Berechnung berücksichtigt? Wie hoch muss ein Gewölbekeller sein?

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Wann ist ein Geschoss ein Kellergeschoss? Keine eindeutige Definition durch die PriPo…

Definition nach LBO NRW:

„Vollgeschosse sind Geschosse, deren Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,60 m über die Geländeoberfläche hinausragt und die eine Höhe von mindestens 2,30 m haben. … Die Höhe der Geschosse wird von Oberkante Fußboden bis Oberkante Fußboden der darüber liegenden Decke, bei Geschossen mit Dachflächen bis Oberkante Dachhaut gemessen.“

„Geschosse über der Geländeoberfläche sind Geschosse, deren Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,60 m über die Geländeoberfläche hinausragt. Hohlräume zwischen der obersten Decke und dem Dach, in denen Aufenthaltsräume nicht möglich sind, gelten nicht als Geschosse.“

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Wohngebäude, 1-geschossig, teilweise unterkellert, ausgebautes DG, 2 Wohneinheiten

  • versicherte Wohnfläche: 189 m²
  • Wohnfläche aus Bauantrag: 199 m²
  • Wohnfläche gem. R V PriPo : 260 m²

Woher kommt die Differenz:

  • Hoher Anteil Dachschrägen (geringe Raumhöhe)
  • Bei der Tarifierung wurde die Fläche des Bauantrages zu Grunde gelegt, jedoch von der Wohnflächenberechnung die Treppenräume abgezogen
  • Der Keller wurde bei der Tarifierung überhaupt nicht berücksichtigt.

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Wohngebäude, 2-geschossig, nicht unterkellert, ausgebautes DG, 2 Wohneinheiten

  • versicherte Wohnfläche: 160 m²
  • Wohnfläche aus Bauantrag: nicht vorhanden
  • Wohnfläche gem. R V PriPo : 242 m²

Woher kommt die Differenz:

  • Dachgeschoss wurde offensichtlich nicht berücksichtigt
  • Bei der Berechnung wurden im UG lediglich die zu Wohnzwecken ausgebauten Räume berücksichtigt. Bei einer anteiligen Berechnung des gesamten UG wäre die Unterversicherung des VN noch höher ausgefallen.

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Wohngebäude, 1-geschossig, voll unterkellert, ausgebautes DG, 2 Wohneinheiten

  • versicherte Wohnfläche: 206 m²
  • Wohnfläche aus Bauantrag: 225 m²
  • Wohnfläche gem. R V PriPo : 209 m²

Woher kommt die Differenz:

  • -       Im Bauantrag wurde ein Abzug für Wohnraum < 2,0 m im DG vorgenommen
  • -       Im Keller befindet sich eine Einliegerwohnung, diese wurde im Bauantrag voll gerechnet, die anderen Räume wurden nicht berücksichtigt.

Frage: Wie müsste das Gebäude tarifiert werden, wenn nach der Fläche des Bauantrags vorgegangen würde?

Auch hier wäre der Keller anteilig zu berücksichtigen. Die Einliegerwohnung ist aber bereits in der Wohnfläche enthalten – Doppelberechnung.

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Wohngebäude, 1-geschossig, voll unterkellert, ausgebautes DG, 2 Wohneinheiten

  • versicherte Wohnfläche: 210 m²
  • Wohnfläche Wohnhaus: 158 m²

Woher kommt die Differenz:

  • Offensichtlich wurden nachträglich eingebaute Wohnräume für Erntehelfer in die Ökonomiegebäude der Wohnfläche des Wohnhauses addiert. Der Rest ist als Nebengebäude beitragsfrei mitversichert.

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Anregung:
Eine Berechnung der Wohnfläche als Grundlage für die Tarifierung sollte entsprechend der WoFlV erfolgen. Dann könnte auch ohne Konflikt die Wohnfläche der Baugenehmigung als Alternative dienen. Der Ausbaustandard der Kellerräume wäre hier ebenso berücksichtigt wie evtl. nicht ausgebaute Räume in den Obergeschossen. Die Wohnflächenverordnung stellt eine faire Berechnungsgrundlage dar. Z. B. würden Versicherungsnehmer mit einem hohen Anteil an Wohnraum im UG nicht mehr besser gestellt als Versicherungsnehmer mit ausschließlich Kellerräumen. Eine anteilige Berechnung der Kellerräume anstelle Kellergeschosse kann hier zusätzlich erfolgen.