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Nachbesserung oder Minderung

 

Nachbesserung oder Minderung

Mängel und Schäden

Bedingungen …

  • „Der Versicherer ersetzt bei beschädigten Gebäuden oder sonstigen beschädigten Sachen die notwendigen Reparaturkosten in der im Vertrag beschriebenen konkreten Ausgestaltung unmittelbar vor Eintritt des Versicherungsfalls zuzüglich einer durch die Reparatur nicht ausgeglichenen Wertminderung…“

Mängelbeseitigung

  • Nicht jeder Schaden oder Mangel muss tatsächlich beseitigt werden (Bagatelle).
    • Beseitigung des Mangels unmöglich (z. B. Baustoffeigenschaften).
    • Beseitigung des Mangels unverhältnismäßig.
    • Mängelbeseitigung für den VN unzumutbar.

Bewertung des Mangels

  • Beurteilung der Hinnehmbarkeit eines Mangels oder Schadens
    • Reparatur oder Minderwert?
    • Technischer Mangel?
    • Optischer Mangel?

Optischer Minderwert, Bedeutung Fassade ???

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Bagatelle

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Technischer Mangel

  • Funktion, Gebrauchstauglichkeit des Bauteils beeinträchtigt
    • Anspruch auf Reparatur, Erneuerung
    • Restnutzungsdauer (RND) beeinträchtigt
    • Erheblich – Anspruch auf Reparatur, Erneuerung
    • Gering/mäßig – Anspruch auf technische Wertminderung

Gebrauchstauglichkeit, Restnutzungsdauer

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Bedeutung von Vorschäden

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Bewertung techn. Mangel

  • Grundlagen, Eingangsgrößen
    • Alter des Bauteils
    • Gesamtnutzungsdauer des Bauteils ohne Schaden
    • Restnutzungsdauer des Bauteils ohne Schaden
    • Reduzierung der RND durch den Schaden
  • Minderung gemäß Reduzierung der RND
  • Abzinsung für die reduzierte RND

Beispiel techn. Wertminderung

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Beispiel techn. Wertminderung

  • Dacheindeckung aus Holzschindeln (Dreifachdeckung)
  • Kosten der einfachen Neuerstellung: netto 140.000,- €
  • Gesamtnutzungsdauer (GND) der Eindeckung = max. 25 Jahre
  • Alter der Dacheindeckung = ca. 12 Jahre
  • Restnutzungsdauer (RND) = GND – Alter = 25 – 12 = 13 Jahre
  • Minderung der RND durch Hagel: ca. 50 %
  • Zeitwert vor Schadeneintritt:
    • Technische Wertminderung nach WertR = Alter/GND = 12/25 = 48%
    • Entwertung: 140.000,- € x 48% = 67.200,- €
    • Zeitwert: 140.000,00 € – 67.200,00 € = 72.800,00 €
  • Wertminderung durch Schadenereignis:
    • RND vor Schaden: 13 Jahre
    • RND nach Schaden: 6 Jahre
    • Minderung der RND = 13 Jahre – 6 Jahre = 7 Jahre
    • Minderung [%] = RND nach Schaden / RND vor Schaden
    • Minderung [%] = 7 Jahre / 13 Jahre = 54%
    • Minderung [€] = Zeitwert x Minderung
    • Minderung [€] = 72.800,00 € x 54% = 39.312,00 €

Beispiel techn. Wertminderung

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Technischer Mangel ???

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  • Dacheindeckung aus Faserzementdeckung
  • Kosten der einfachen Neuerstellung: netto 75.000,- €
  • Gesamtnutzungsdauer (GND) der Eindeckung = max. 55 Jahre
  • Alter der Dacheindeckung = ca. 50 Jahre
  • Restnutzungsdauer (RND) = GND – Alter = 55 – 50 = 5 Jahre
  • Minderung der RND durch Hagel: ca. RND zwei Frostperioden
  • Zeitwert vor Schadeneintritt:
    • Technische Wertminderung nach WertR = Alter/GND = 55/50 = 91%
    • Entwertung: 75.000,- € x 91% = 68.250,- €
    • Zeitwert: 75.000,00 € – 68250,00 € = 6.750,00 €
  • Wertminderung durch Schadenereignis:
    • RND vor Schaden: 5 Jahre
    • RND nach Schaden: 2 Jahre
    • Minderung der RND = 5 Jahre – 2 Jahre = 3 Jahre
    • Minderung [%] = RND nach Schaden / RND vor Schaden
    • Minderung [%] = 3 Jahre / 5 Jahre = 60%
    • Minderung [€] = Zeitwert x Minderung
    • Minderung [€] = 6.750,00 € x 60% = 4.050,00 €

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Optischer Mangel

  • Funktion, Gebrauchstauglichkeit nicht beeinträchtigt
  • Restnutzungsdauer (RND) nicht beeinträchtigt
  • Beeinträchtigung des Erscheinungsbildes
  • Reparatur, Minderwert oder Bagatelle
    • Reparatur
    • Minderwert – optische Wertminderung
    • Bagatelle – kein Anspruch

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Bewertung optischer Mangel

  • Grad der optischen Beeinträchtigung (Beurteilung durch einen neutralen Betrachter unter üblichen Abständen und Lichtbedingungen)
  • Gewicht des optischen Erscheinungsbildes (repräsentativ, zweckbestimmt)
  • Optischer Mangel hinnehmbar, nicht hinnehmbar oder Bagatelle
    • Hinnehmbar – optische Wertminderung
    • Nicht hinnehmbar – Reparatur
  • Kosten der Mangelbeseitigung (Verhältnismäßigkeit)

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Minderwertermittlung

Für eine nachprüfbare Berechnung des Minderwertes eines Bauteils ist eine differenzierte Analyse der negativen Abweichung der Ist Beschaffenheit von der Soll Beschaffenheit erforderlich.

Soll Beschaffenheit = Zustand des Bauteils unmittelbar vor dem Schadenereignis

Ist Beschaffenheit = Zustand des Bauteils unmittelbar nach dem Schadenereignis

  • Zielbaummethode nach Aurnhammer
  • Methode zur Bezifferung des Minderwertes mit Hilfe der Nutzwertanalyse
  • Mängelfreier Sollzustand = 100%
  • Soll Zustand = 100% -x
  • Aufgliederung des Gesamtwertes in einzelne Teilwerte i
  • Gewichtung der einzelnen Teilwerte gi
  • Abweichung vom Sollzustand ai
  • Teilwerte
    • Gebrauchswert
      • Funktionsfähigkeit, Dauerbeständigkeit, Nutzungsfähigkeit, Schutzfähigkeit (Schallschutz, Wärmeschutz, Brandschutz, …)
      • Geltungswert
        • Ästhetischer Wert (Struktur, Farbgebung, Passgenauigkeit, Prestige, repräsentativer Charakter)

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Minderwertermittlung

  • Kardinalskala von 0 – 10
    • 0 = mangelfrei
    • 1 = fast nicht beeinträchtigt
    • 2 = etwas beeinträchtigt
    • 3 = noch befriedigend
    • 4 = wenig befriedigend
    • 5 = unbefriedigend
    • 6 = mangelhaft
    • 7 = sehr mangelhaft
    • 8 = unzulänglich
    • 9 = ungenügend, aber noch nutzbar
    • 10 = unbrauchbar, nicht verwertbar
  • Wertminderung der Teilwerte

mi = gi x ai / 10

                Gesamtminderwert = Σmi

Beispiel Blechfassade

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Beispiel Aussenputz

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Merkantiler Minderwert

  • Verdachtsminderwert
  • Minderung des Verkaufswertes, trotz völliger und ordnungsgemäßer Instandsetzung, weil bei einem großen Teil des Publikums wegen des Verdachts verborgen gebliebener Schäden eine den Preis beeinflussende Abneigung gegen einen Erwerb besteht.